(사진=픽사베이)
권리금이란?
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
권리금과 관련한 논란은 지속
권리금에 대해서는 과거 법률상 근거 없이 거래계의 관행으로 수수되어 왔던 것인데 2015. 5. 13. 상가임대차법 개정으로 관련 규정을 신설하였습니다. 그러나 신설된 규정으로도 현실의 다양한 사례에 대처가 충분하지 못하여 논란이 지속되어 왔습니다.
최근 권리금과 관련한 대법원 판결(2019. 5. 16. 선고 2017다225312)이 언론에 보도되어 화제가 되었습니다. 이에 관해 잠시 살펴보겠습니다.
B는 건물주 A의 상가건물에 2010. 10. 1. 보증금 70,000,000원, 월차임 2,350,000원, 임대기간 2010. 10. 8.부터 2012. 10. 7.로 정해 임차한 후 입주하여 음식점을 운영하여 오다가, 2012. 10. 7. 월차임을 2,550,000원, 계약기간을 2014. 10. 7.까지로 하여 갱신하였고, 2014년 10월경 동일한 조건으로 1년간 갱신(만료일 2015. 10. 7.)하였습니다. B는 임대기간 5년이 만료되기 직전인 2015. 7. 16. 음식점 영업시설, 비품, 거래처 등 등 일체를 145,000,000원에 C에게 넘기기로 하는 권리금양도계약을 체결했습니다. 직후 B는 권리금양도계약 사실을 A에게 알리고 새로 입주할 C와 상가계약을 체결해 줄 것을 요청하였습니다.
그러나, 건물주 A는 상가건물이 노후화되어 재건축 내지 대수선 예정이므로 이에 응할 수 없다는 답변을 합니다. C는 B에게 상가에 사실상 입주하지 못하게 되었음을 이유로 항의를 하고 권리금 반환을 요구한 것으로 보이는 바, 임차인 B는 건물주 A가 자신의 권리금 회수 기회를 침해하였다는 이유로 손해배상 소송을 제기하였습니다.
재판의 쟁점은 구 상가임대차법 제10조[계약갱신요구 등] 제2항에 따라 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하여 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없는 경우에도 임대인이 제10조의4[권리금 회수기회 보호 등]에서 정하는 임차인의 권리금 회수기회를 보호해 줄 의무를 부담하는지 였습니다.
구 상가임대차법 제10조의4는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나(4호. 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위)에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조의 제1항 각 호(차임연체, 부정임차, 무단전대 등)의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다”는 내용입니다.
원심 : 임대인은 권리금 보호의무가 없다.
원심인 서울고등법원은 전체 임대차기간이 5년을 경과한 경우에는 임차인 B에게 계약갱신요구권이 없으므로, 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 보호해 줄 의무가 없다고 보았습니다. B는 2010. 10. 8. A와 임대차계약을 체결하고 2회 갱신 후 2015. 10. 7. 계약만료일이어서 C와 권리금계약을 체결한 2015. 7. 16. 당시 시점에는 계약갱신 요구권이 없었으므로 A는 권리금회수기회 보호의무를 부담하지 않는다는 것입니다.
대법원은?
이에 반해 대법원은 전체 임대기간 5년이 경과한 경우에도 A는 B의 권리금회수에 협조해야 한다고 보았습니다. 이유는 크게 두 가지입니다. 입법과정을 살펴볼 때 계약갱신요구와 권리금회수기회보장은 별개의 입법취지를 가지고 있어 서로 다르고, 계약갱신 요구 기한을 경과한 경우에도 상가건물에 자본을 투입한 임차인을 보호할 필요성이 여전히 있다는 것입니다. B는 임대기간 만료 3개월 전에 신규임차인 C를 주선했으므로 임대인 A는 정당한 사유 없이 이를 거절해서는 안되고, 이는 전체 임대차기간 5년이 경과한 경우에도 마찬가지라는 결론입니다. 계약갱신요구 조항과 권리금회수보장 조항은 그 입법취지가 다르고, 계약기간이 만료되어도 임차인이 투입한 영업적 재산적 가치는 보호되어야 한다는 측면을 강조한 것입니다.
대법원은 임대인의 권리를 과도하게 제한하는 것이 아니냐라는 비판에 대해서는 다음과 같이 설명합니다. (1) 구 상가임대차법 제10조의4 제2항은, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없는 경우, 신규임차인이 되려는 자가 임차인의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 이유가 있는 경우, 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 등 임대인으로 하여금 임차인이 주선한 신규임차인과 임대차계약을 체결하도록 강제하는 것이 부당한 경우에는 임대인이 그 계약 체결을 거절할 수 있도록 하여 임대인 보호를 위한 규정이 있다 (2) 임대인은 신규임차인에게 시세에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금이 아니라면 새로운 조건을 내용으로 하는 임대차계약의 체결을 요구할 수 있다. (3) 신규임차인이 3기의 차임액 이상 차임을 연체하는 등 같은 법 제10조 제1항 각 호의 사유가 발생한 경우에는 언제든지 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절할 수 있고 이러한 경우 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 아니한다.
내용이 다소 길어졌는데 금번 판결의 시사점을 정리해보겠습니다.
1. 계약갱신요구권과 권리금회수보호는 관련되어 있으나 원칙적으로 별개의 문제이다.
2. 임차인은 주도적으로 새로운 임차인을 물색하여 권리금을 회수할 수 있고 임대인은 원칙적으로 이를 방해해서는 아니된다.
3. 임대인은 신규임차인이 재정이 부실하거나, 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않거나, 3기 차임액 이상을 연체하거나, 임차인보다 먼저 신규임차인을 물색하여 기존임차인과 권리금계약을 체결하도록 주선하는 등 예외적인 경우에는 정당한 이유로 되어 권리금회수 보호의무를 부담하지 않는다.
상가임대와 관련하여 법은 임대인과 임차인 모두에게 법적인 권리를 보장하고 있습니다. 양자의 이해관계 사이에서 법률의 취지와 경제상황에 비추어 최적의 접점을 찾는 해석이 바람직할 것이나 구체적 상황에 따라서는 부적절하거나 일방의 불만이 제기되는 경우가 생길 수 있습니다. 금번의 대법원 판결은 하급심의 엇갈린 판결에 따른 혼란을 정리한다는 취지에서 긍정적인 측면이 있다고 하겠습니다. 다만, 임대인과 임차인 등 상가임대시장에 어떠한 메시지로 받아들여질지는 좀 더 지켜보아야 할 문제입니다.
상가임대차법은 일반에 잘 알려져 있음에도 불구하고 정확하게 그 내용을 파악하기 어려운 법률입니다. 계약갱신요구가 가능한 전체 임대기간 5년이 최근 2018. 10. 16. 개정으로 10년으로 연장되는 등 개정이 빈번하다는 것도 주의해야 할 점입니다.
현재까지의 상황을 잘 분석하여 자신의 상황에 맞게 현명하게 대처하는 지혜가 필요한 시점으로 보입니다.
글 ㅣ 양호길, 변호사
<필자 소개>
고려대 법대를 졸업하고 사법연수원(33기)을 수료하였다. 법무법인 및 상장회사에서 근무하면서 다양한 경력을 쌓았다. 2017년부터 법무법인 동률에 합류하여 구성원변호사로서 기업법무, 건설부동산, 문화예술 분야 저작권 및 형사 사건을 주로 담당하고 있으며, 다수의 사건을 성공적으로 처리한 경험이 있다. 기업경영 관련 법률을 일반에게 이해하기 쉽게 전달하고 있다.
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